盐田山海资源丰富，是众多市民甚至是异地游客节假日驱车而至的旅游胜地，在深圳居住空间日益狭窄的今天，该区域的居住功能却一直被边缘化。为什么？交通网络的落后，使盐田给人的感觉始终是边陲郊区，而未能真正以城市居住区的眼光看待。

　　但这一切将会随着深盐第二通道而改变。2007年11月21日深圳市规划局公布的《深圳市城市总体规划(2007-2020)》草案中，提出盐田区的沙头角将担负其中一个城市副中心的建设重任，而这个规划将随着深盐第二通道的开通而提速，也为盐田整体城市形象建设带来突破性的契机，区域的居住人群结构也将因为这条道路而升级……

　　深盐二通道预计于今年7月开通，用于连接罗湖区、盐田区及深圳东部地区，通往惠州澳头，是深圳至惠州第二条快速通道的一部分。

　　向东：顺应城市发展趋势

　　1999年，一条滨海 大道的修成通车，造就了“城市向西”，南山区因此繁荣，而招商海月的一句广告词“海风一路吹回家”，在西进的市民中耳熟能详。

　　盐田，当时没有深盐第二通道，没有盐排高速，盐坝A段2001年建成通车，B段也终于在2003年通车。人们甚至还误以为盐田是特区外区域，而其实它是“正牌”的特区内片区。

　　深圳星彦代理事业二部总经理潘祥告诉记者：“盐田区的发展没有受到重视，也是缘于以前人们对盐田的认知度不够。”

　　2003年，万科东海岸提出的“到东部去，那里有真正的海”以及后来提出的“深圳向东看”，这些高度概括城市发展趋势的广告语，使其成为第一个东部滨海高尚住宅区。盐田，也在万科的连番推广下，关注度明显提高。“深圳向东看”可与当年“海风一路吹回家”的市场效应媲美，在万科东海岸及万科十七英里的成功销售热场后，万科的两个项目使得人们对盐田的认识更加广阔而且印象深刻。

　　就在2003年，盐田的新房供应量出现井喷，这也是深圳市政府正式提出盐田区的旅游度假区域的目标，造成了盐田旅游地产的大热，出现了诸如万科东海岸、倚山花园以及心海·伽蓝等楼盘，也是盐田区房地产市场大热的时期。

　　根据星彦地产的统计数据显示，2003年盐田的新盘住宅供应面积达到了23.44万／平方米，但是当年的住宅成交面积是24.9万／平方米，出现了供不应求的市场情形，但是当时的成交均价仅为6057元／平方米，比罗湖、南山、福田的均价略低。

　　对于盐田来说，2003年是一个不平凡的一年。但是，它却没能抓住腾飞机遇，次年它的供应量就立刻滑坡，区域供应吃紧，盐田未能乘胜追击。

　　市场：

　　休闲度假项目和

　　资源居家项目共舞

　　2003年盐田供应量井喷后，就如同需求过猛而导致的井水抽空，一时半刻无法回本复元。2004、2005两年，盐田的供应量都是处于供不应求的状态。

　　根据星彦地产的统计数据显示，2004年，盐田的供应面积仅为12.22万平方米，同比去年供应量下降47%，实际成交面积却达到了17.26万平方米，消化量超出了供应量的41%；2005年的供应面积有所提升，达到19.37万平方米，但是实际成交面积还是超过了供应量2.4万平方米，市场刚性需求强劲。直到2006年，供应吃紧的情况才有所改变。

　　深圳星彦地产副总经理刘莹分析，盐田的供应量始终在20万平方米左右徘徊，主要是没有发现盐田的市场情况是供不应求。“如今，随着盐田港区多年的积聚发展，与产业相关的物流、仓储、贸易、金融人才也向盐田区域迅速聚拢，当地的加工产业在调整格局。另外，盐田鲜为人知的珠宝加工也在迅速发展变化。各种相关产业人群、旧市区饱和而向东发展的人群，正在改变着盐田的居住人群结构。”

　　在不同产业人群和本地需求的推动下，供应紧缺的盐田楼市，其楼价从2003年的6057元／平方米，3年后涨到8786元／平方米，年均涨幅达45%。而2007年更是狂飙至14939元／平方米，涨幅达70%，当然2007年深圳房价的疯狂上涨，该片区的价格涨幅同样有虚高成分。

　　分析人士认为，盐田区的产品结构主要分为高档休闲度假项目和资源居家项目，如近期蓝郡、华侨城天麓等高档项目的销售上升，拉高了片区的整体价格，而金水湾、花港、倚山时代等项目，则丰富了片区的产品品类供应。

　　未来：升级区域定位

　　“盐田已经由‘第二居所’上升至‘第一居所’。”同致行地产深圳副总经理牛玉龙表示，随着盐排、盐坝等通道的开通，盐田往返市区变得更加便捷，原来用于节假日休闲度假的“第二居所”已经渐渐成为常住居家。

　　对盐田的楼市经常有市场调研的星彦地产也反映出这种居住趋势。深圳星彦地产副总经理刘莹告诉记者：“东海岸的住家人群比例在逐渐提高，主要是这个项目山海资源的稀缺，产品的结构丰富、社区配套齐全。这就说明了只要生活配套具备一定条件，盐田是个非常‘宜居’的居所。”

　　盐田等待着深盐第二通道开通来增加居家氛围，同时升级区域布局。

　　据记者了解，盐田的居住区域主要分为沙头角、梅沙片区、盐田港区陆域生活区、港区四个区域，这些区域主要由原有的市镇及产业发展逐步形成的，而不是主动规划形成。

　　沙头角片区、梅沙片区是盐田较成熟的社区，主要是原有市镇续延及丰富的旅游资源带动下形成的，但可开发用地已经不多，主要在沙头角片区和盐田港区陆域生活区旧城改造可增加新供应。“盐田可开发的区域只剩下了港区之上、山海之间的梧桐半山区域，这里目前只有中海半山溪谷、金山碧海花园(暂定)等少数项目，大概还有40万平方米的可开发用地，也是以后盐田新盘主要供应地了。”牛玉龙向记者透露。

　　当沙头角、陆域等旧区改造完成，沙头角的“副中心”建设竣工，上港区的开发成熟，盐田港区升级国际大港，深盐第二通道完善盐田布局，这个区域就是吸收罗湖、福田等饱和旧城区的年轻白领的理想新居所。

　　这一切变为现实，深盐第二通道是盐田破局的关键。

　　盐田破局

　　蓄势待发

　　“7月深盐第二通道的开通是盐田区域升级的一个标志性事件。”深圳星彦地产副总经理刘莹表示。

　　其实从盐田到罗湖、福田的直线距离，与南山到罗湖、福田的直线距离一样，只是交通瓶颈问题，人们对盐田比较陌生，因此心理上认为盐田距离更远。深盐第二通道开通将会拉近盐田与市区的生活。

　　潘祥认为，水观高速、机荷高速，使得盐田与大鹏湾半岛衔接，通往大梅沙的道路更加方便，游客倍增。而深盐第二通道，对于盐田来说，则是盐田交通的核心链接。“当盐田第二通道开通后，盐田就不仅仅是港区、旅游区了，而且会把更多的物流、商贸、金融等产业人群吸引过来，升级居住人群结构。”

　　2008年，受到整个房地产市场低迷市场氛围的影响，根据星彦地产的统计数据显示，1-5月盐田的商品房批售面积同比去年月均数下滑30%，5个月总计仅供应6.51万平方米。5月，盐田区商品房批售面积为3.53万平米，从连续三个月无批售面积后首次有新盘批售。该月成交面积为0.51万平米，环比上升88.9%，同比却下降63.3%，一手房成交均价为18061.1元／平米，环比上升7.3%，同比也上升36.1%。

　　业内人士认为深盐第二通道开通利好消息虽然已经逐渐消化，但是临近7月开通日期还是对市场有一定刺激，另外5月盐田蓝郡、华侨城天麓、东海岸、金水湾、花港等高品质楼盘都在此旺季时段加大了营销力度，成交放大，也对片区的成交均价有很大的拉动。

　　刘莹表示，第二通道开通后，预计2009年盐田的供应量会再次上升，而盐田的区域升级将提速。